2,000만원 이하면 두 방식 중 고를 수 있습니다
주택을 빌려주고 받는 월세와 보증금 간주임대료는 사업소득으로 과세됩니다. 다만 한 해 주택임대 수입금액이 2,000만원 이하이면 다른 소득과 합치지 않고 14%의 단일세율로 끝내는 분리과세를 선택할 수 있습니다(소득세법 제64조의2). 2,000만원을 넘으면 선택권 없이 종합과세입니다. 어느 쪽이 유리한지는 다른 소득의 크기와 등록 여부에 따라 달라지므로 매년 5월 신고 전에 비교해야 합니다. 홈택스에도 비교 서비스가 있지만 로그인과 자료 입력이 번거로워, 이 계산기는 수입금액과 다른 소득만으로 대략의 결과를 먼저 보여줍니다.
분리과세 계산 순서
수입금액에서 필요경비를 뺍니다. 필요경비는 실제 지출과 관계없이 등록임대주택은 60%, 미등록은 50%의 정률입니다. 여기서 공제금액을 빼는데, 등록은 400만원, 미등록은 200만원이며 이 공제는 주택임대 외 종합소득금액이 2,000만원 이하일 때만 적용됩니다. 직장에서 연봉 5,000만원을 받는 임대인은 공제를 못 받습니다. 남은 과세표준에 14%를 곱하면 소득세이고 지방소득세 1.4%가 붙어 실제 부담률은 15.4%입니다. 연 1,800만원 미등록이면 (1,800만 − 900만 − 200만) × 14% = 98만원에 지방소득세 9만 8천원입니다. 등록임대주택 요건을 채우면 (1,800만 − 1,080만 − 400만) × 14% = 44만 8천원으로 줄고, 여기에 소형주택 임대사업자 감면(단기 30%, 장기 75%, 2호 이상은 20%·50%)까지 받으면 더 줄어듭니다. 감면을 받으면 나중에 팔 때 감가상각 의제 등 다른 세금에 영향이 있으니 세무사와 상의하세요.
종합과세는 다른 소득에 얹어서 계산
종합과세는 임대소득금액(수입 − 필요경비)을 근로·사업 등 다른 소득과 합산해 6~45% 누진세율표를 적용합니다. 필요경비는 장부를 쓰면 실제 경비, 장부가 없으면 국세청 경비율(단순경비율 또는 기준경비율)을 씁니다. 이 계산기의 기본값 42.6%는 주택임대(업종코드 701102) 단순경비율의 추정치이며 귀속연도별 고시로 달라지므로 확인이 필요합니다. 계산기는 "다른 소득 + 임대소득"의 세액에서 "다른 소득만"의 세액을 뺀 차이를 임대소득에 붙는 세금으로 봅니다. 다른 소득이 0이고 임대수입 1,800만원이면 임대소득금액 1,033만원이 6% 구간에 들어가 약 62만원으로 분리과세 98만원보다 적습니다. 반대로 다른 소득 과세표준이 8,000만원이면 추가분이 35% 구간에 걸려 종합과세가 두 배 넘게 불리합니다.
간주임대료와 과세 대상 확대
보증금은 3주택 이상(전용 40㎡ 이하이면서 기준시가 2억원 이하 소형주택은 2026년까지 제외) 보유자의 보증금 합계가 3억원을 넘을 때 초과분의 60%에 정기예금이자율을 곱한 간주임대료를 수입으로 봅니다. 2025년 귀속 이자율은 3.1%이고 2026년 귀속은 확인이 필요합니다. 2026년부터는 기준시가 12억원 초과 주택 2채 보유자의 보증금도 과세 대상에 들어갑니다. 1주택자는 기준시가 12억원 초과 주택이나 국외 주택의 월세만 과세되고, 2주택자는 월세 전부가 과세됩니다. 부부는 각자 소유 주택 수를 합쳐 판정합니다.
신고와 건강보험료
분리과세를 선택해도 5월 종합소득세 신고 기간에 신고해야 하며, 사업자등록(면세사업자)도 해야 합니다. 임대소득이 생기면 직장가입자는 보수 외 소득이 연 2,000만원을 넘을 때 추가 보험료가, 피부양자는 소득 요건을 넘으면 자격 상실이 될 수 있습니다. 이 계산기는 소득세만 다루고 건강보험료 영향은 계산하지 않습니다.