2026년 5월, 4년 만에 돌아온 중과
조정대상지역에 있는 주택을 2주택 이상 보유자가 팔면 양도소득세 기본세율(6~45%)에 2주택은 20%포인트, 3주택 이상은 30%포인트를 더하고 장기보유특별공제를 받지 못합니다(소득세법 제104조 제7항). 2022년 5월부터 이어진 중과 유예가 2026년 5월 9일에 끝나면서 5월 10일 양도분부터 중과가 다시 적용됐고, 정부는 유예 연장은 없다고 밝혔습니다. 그리고 2026년 8월 3일 세제개편안에서 한시 완화안을 내놓았습니다. 이 계산기는 현행 중과와 개편안을 같은 조건으로 나란히 계산해 매도 시점별 세금 차이를 보여줍니다. 개편안은 국회 심의 중이라 확정된 것이 아닙니다.
계산 순서
양도가액에서 취득가액과 필요경비(취득세, 중개보수, 법무비, 새시·발코니 확장 같은 자본적 지출)를 빼면 양도차익입니다. 중과 대상이 아니면 보유 3년 이상부터 매년 2%씩 최대 30%(15년)의 장기보유특별공제(표1)를 빼고, 중과 대상이면 공제가 없습니다. 여기서 연 250만원 기본공제를 뺀 과세표준에 세율을 곱하고 누진공제를 뺍니다. 중과는 세율에 더해지고 누진공제는 기본세율 구간 값을 그대로 씁니다. 양도가 10억원, 취득 6억원, 경비 2천만원, 5년 보유 2주택자가 조정대상지역에서 2026년에 팔면 과세표준 3억 7,750만원에 40% + 20% = 60%를 적용해 2억 56만원, 지방소득세 10%를 더해 약 2억 2천만원입니다. 같은 집이 비조정지역이면 장기보유특별공제 10%를 받고 중과가 없어 1억 986만원으로 절반 가까이 줄어듭니다. 보유 1년 미만은 70%, 2년 미만은 60% 단일세율과 누진세율 중 큰 쪽이 적용됩니다.
개편안: 2027년 +5·10%p, 2028년 +10·15%p, 2029년 복귀
2026년 세제개편안은 2027년 양도분에 2주택 +5%포인트, 3주택 이상 +10%포인트, 2028년 양도분에 +10%포인트·+15%포인트를 적용하고 2029년부터 현행 +20·+30%포인트로 되돌리는 2년 한시 완화입니다. 특히 2026년 5월 10일 이후 양도해 중과세율로 신고한 경우도 2027년 1월 1일 이후 예정·확정신고를 하면 완화세율을 적용하는 특례가 들어 있어, 올해 판 사람도 내년에 신고하면 차액을 돌려받을 수 있는 구조입니다. 장기보유특별공제 배제는 개편안에서도 그대로입니다. 위 예시에 개편안 2027년 세율(45%)을 적용하면 1억 4,393만원으로 현행보다 5,663만원 적습니다. 개편안 적용에 보유기간 2년 이상 요건이 붙는다는 2차 자료가 있으나 정부 발표 원문에서 확인하지 못해 확인 필요로 둡니다.
이 계산기의 한계
1세대1주택 비과세와 12억원 초과 고가주택 안분 계산, 일시적 2주택·상속·혼인합가 특례로 중과에서 제외되는 경우, 조정대상지역 지정 전 계약분, 분양권·입주권의 주택 수 산정, 장기임대주택 등록에 따른 중과 배제, 예정신고 방법과 가산세, 감면세액은 반영하지 않습니다. 조정대상지역은 2025년 10월 15일 대책으로 서울 전역과 경기 12곳이 지정되어 있으며 양도 당시 지정 여부로 판단합니다. 주택 수는 세대 전체를 합산하고 지방 저가주택 등 예외가 있습니다. 실제 신고 전에는 홈택스 모의계산과 세무사 검토를 권합니다.
매도 시점 판단에 쓰는 법
같은 집을 2026년에 팔아 현행대로 내는 경우, 2027년에 팔거나 2027년 신고 특례를 받는 경우, 2028년에 파는 경우의 세액을 연도 선택만 바꿔 비교해 보세요. 다만 세금 차이만큼 집값이 움직일 수 있고, 개편안이 수정되거나 부결될 수 있으며, 보유세와 임대소득세는 별도로 계속 발생합니다. 세금 절감액과 보유 비용, 시장 위험을 함께 놓고 판단하는 참고 자료로만 쓰시기 바랍니다.