한도는 세 개 중 가장 작은 값
주택담보대출을 얼마까지 받을 수 있는지는 한 가지 규제로 정해지지 않습니다. 소득 대비 상환 부담을 보는 DSR, 집값 대비 대출 비율을 보는 LTV, 그리고 2025년 6월 27일과 10월 15일 대책으로 생긴 수도권·규제지역 금액 한도(6억·4억·2억)가 각각 상한을 만들고, 그중 가장 작은 값이 실제 한도입니다. 이 계산기는 세 값을 모두 보여주고 어느 것이 구속하는지 표시합니다.
DSR과 스트레스 금리
DSR(총부채원리금상환비율)은 모든 가계대출의 연간 원리금 상환액을 연소득으로 나눈 값이며 은행은 40%, 제2금융권은 50%를 넘을 수 없습니다. 연소득 5천만원이면 은행에서 연 2천만원까지만 원리금을 갚을 수 있다는 뜻입니다. 스트레스 DSR은 이 계산을 할 때 약정금리에 가상의 스트레스 금리를 더해 원리금을 계산하는 제도입니다. 2025년 7월 3단계부터 기본 스트레스 금리는 1.5%였고, 10·15 대책으로 수도권·규제지역 주담대는 3.0%로 올랐습니다. 지방 비규제지역은 지방 부동산 경기를 고려해 3단계 적용을 유예하여 1.5%의 50%인 0.75%p만 더하며, 이 유예는 2026년 12월 31일까지 연장된 상태입니다. 금리 유형에 따라 변동금리는 스트레스 금리의 100%, 혼합형(일정 기간 고정 후 변동)은 80%, 주기형(5년 등 주기로 재산정)은 40%를 반영하고, 만기까지 순수 고정이면 더하지 않습니다.
연소득 5천만원 직장인이 규제지역에서 변동금리 4%, 30년 만기 원리금균등으로 빌리면 한도 계산에는 7%가 쓰입니다. 7%로 연 원리금 2천만원이 되는 원금은 약 2억 5천만원인데, 스트레스가 없었다면 약 3억 4,900만원이었습니다. 스트레스 금리는 한도에만 쓰이므로 실제 매달 갚는 돈은 약정금리 4%로 계산한 금액입니다.
LTV와 금액 한도
규제지역 LTV는 40%(생애최초 70%), 수도권 비규제와 지방은 70%(생애최초 80%)입니다. 여기에 규제지역은 주택가격 15억원 이하 6억원, 15억원 초과 25억원 이하 4억원, 25억원 초과 2억원의 절대 한도가 있고 수도권 비규제지역도 6억원까지입니다. 연소득이 3억원이라도 20억원짜리 규제지역 아파트에는 4억원까지만 대출이 나오는 이유입니다. 수도권 주담대 만기는 최장 30년으로 제한됩니다.
기존 대출은 어떻게 넣나
신용대출은 잔액을 5년 분할상환하는 것으로 환산해 연 원리금을 계산하고(1억원 초과 신용대출은 스트레스 금리도 적용), 전세대출은 이자만, 카드론·자동차할부는 약정대로 더합니다. 정확한 값은 은행 앱의 DSR 조회에서 볼 수 있으니 그 값을 "기존 대출 연 원리금" 칸에 넣으세요. 이 계산기는 원리금균등 상환, 거치 없음, 소득 인정액 100%를 가정하며, 은행별 가산금리·우대금리와 주택 유형(빌라·오피스텔)에 따른 차이는 반영하지 않습니다.
계산기를 쓸 때
연소득에는 근로소득 원천징수영수증의 총급여, 사업자는 종합소득세 신고액을 넣습니다. 부부 합산 소득으로 대출을 받을 계획이면 두 사람 소득을 더하되 기존 대출도 둘 다 합쳐야 합니다. 주택 가격은 KB시세와 감정가 중 은행이 채택하는 값이며 보통 둘 중 낮은 쪽입니다. 지역 선택은 주택 소재지 기준이므로 본인이 사는 곳과 다를 수 있습니다. 결과에서 "DSR 기준"이 구속하면 만기를 늘리거나 주기형 고정금리를 고르는 것이 한도를 늘리는 방법이고, "LTV 기준"이나 "금액 한도"가 구속하면 소득을 늘려도 한도가 변하지 않습니다. 은행 창구의 최종 한도는 신용점수와 상품별 가산금리에 따라 이 결과와 차이가 날 수 있습니다.