중개보수는 "상한"이고, 그 안에서 협의합니다
공인중개사가 받을 수 있는 보수는 공인중개사법 제32조와 시행규칙 제20조·별표1이 정한 상한 요율을 넘을 수 없고, 상한 안에서 의뢰인과 협의해 정합니다. 흔히 "복비는 정해져 있다"고 알지만 정확히는 "최대 얼마까지"만 정해져 있습니다. 2021년 10월 19일 개정으로 고가 구간이 세분화되어 9억원 이상 매매는 0.5~0.7%, 6억원 이상 임대차는 0.4~0.6%로 낮아졌습니다. 서울시 조례는 같은 표를 2021년 12월 30일부터 시행했고 대부분의 시·도가 동일합니다. 이 계산기는 별표1의 요율과 한도액으로 상한을 계산하고, 협의 요율을 넣으면 실제 예상 보수를 보여줍니다.
주택 매매 요율표
5천만원 미만 0.6%(한도 25만원), 5천만원 이상 2억원 미만 0.5%(한도 80만원), 2억원 이상 9억원 미만 0.4%, 9억원 이상 12억원 미만 0.5%, 12억원 이상 15억원 미만 0.6%, 15억원 이상 0.7%입니다. 5억원 아파트는 0.4%로 최대 200만원, 10억원은 0.5%로 최대 500만원입니다. 낮은 구간에는 한도액이 있어 4,500만원 매매는 0.6%인 27만원이 아니라 한도 25만원이 상한입니다. 분양권은 거래 당시까지 납입한 금액(융자 포함)에 프리미엄을 더한 금액이 거래금액입니다.
임대차 요율표와 월세 환산
임대차는 5천만원 미만 0.5%(한도 20만원), 1억원 미만 0.4%(한도 30만원), 6억원 미만 0.3%, 12억원 미만 0.4%, 15억원 미만 0.5%, 15억원 이상 0.6%입니다. 월세가 있으면 거래금액을 보증금 + 월세 × 100으로 환산하고, 그 값이 5천만원 미만이면 보증금 + 월세 × 70을 씁니다. 보증금 1천만원에 월세 50만원이면 6천만원이라 0.4%인 24만원이 상한이고, 보증금 500만원에 월세 30만원이면 3,500만원(5천만 미만)이므로 500만 + 2,100만 = 2,600만원의 0.5%인 13만원입니다. 전세 5억원은 0.3%로 150만원입니다.
오피스텔·상가·토지
전용면적 85㎡ 이하이고 상하수도·부엌·화장실 등 주거시설을 갖춘 오피스텔은 매매 0.5%, 임대차 0.4%의 고정 요율입니다. 그 밖의 오피스텔과 상가, 토지, 공장은 거래금액의 0.9% 이내에서 협의합니다. "이내 협의"이므로 0.9%를 그대로 받는 것이 관행일 뿐 의무는 아닙니다.
공동중개, 계약 무산, 과다 청구
매도인 측과 매수인 측 중개사가 각각 다른 공동중개에서는 각 의뢰인이 자기 중개사에게만 보수를 내며, 두 중개사가 보수를 이중으로 청구할 수 없습니다. 매수인과 매도인이 같은 중개사를 쓰면 양쪽에서 각각 상한 이내로 받습니다. 중개사의 고의나 과실로 계약이 무효·취소·해제되면 보수를 청구할 수 없고 이미 받은 보수는 돌려줘야 합니다. 상한을 넘겨 받으면 초과분은 반환 대상이고 지자체에 신고하면 등록 취소나 업무 정지 사유가 됩니다. 요율표는 사무소에 게시할 의무가 있으니 계약 전 확인하고, 영수증에 요율과 부가세를 구분해 적도록 요구하는 것이 분쟁을 막는 방법입니다.
부가가치세와 지급 시기
중개보수에는 부가가치세가 별도입니다. 중개사무소가 일반과세자면 10%, 간이과세자면 공급대가의 4% 상당을 세금으로 계산하며, 상한액에 부가세를 얹어 청구하는 것은 허용되지만 부가세를 포함해 상한을 넘게 받는 것은 위법입니다. 보수는 계약이 완료된 때(잔금일) 지급하는 것이 원칙이고, 계약이 중개사 잘못 없이 무효·취소되더라도 이미 성립한 계약의 보수는 청구할 수 있습니다. 계약서 작성 전 중개보수 요율표 게시 여부와 사업자 유형을 확인하고, 상한을 초과한 보수는 반환을 요구할 수 있습니다. 지역 조례가 다른 경우(일부 시·도의 임대차 세부 구간)와 지방자치단체가 별도로 정한 실비는 이 계산기에 없습니다.