법정 전환율: 기준금리 + 2%와 10% 중 낮은 값
전세 보증금의 전부나 일부를 월세로 바꿀 때 임대인이 마음대로 월세를 정할 수 없습니다. 주택임대차보호법 제7조의2는 전환 산정률이 연 10%(시행령 제9조 제1항 "연 1할")와 한국은행 기준금리 + 연 2%(시행령 제9조 제2항) 중 낮은 비율을 넘지 못하도록 정합니다. 한국은행이 2026년 8월 27일 기준금리를 2.75%에서 3.00%로 올리면서 법정 전환율은 5.00%가 됐습니다. 기준금리가 8% 이상이 되지 않는 한 두 번째 기준이 항상 낮으므로, 실무에서는 "기준금리 + 2%"만 기억하면 됩니다. 이 계산기의 기본값은 검토일의 기준금리이며 금리가 바뀌면 직접 입력해 다시 계산할 수 있습니다.
계산 방법
월세로 바꿀 보증금에 전환율을 곱하면 연간 월세 총액이고 12로 나누면 월세입니다. 전세 3억원 중 1억원을 월세로 돌리면 1억 × 5% = 500만원, 월 41만 6,667원이 상한입니다. 남는 보증금은 2억원입니다. 반대로 월세를 보증금으로 되돌리려면 월세에 12를 곱해 전환율로 나눕니다. 월세 50만원은 50만 × 12 ÷ 5% = 1억 2천만원의 보증금에 해당합니다. 임대인이 제시한 월세를 넣으면 상한과의 차액과 내재 전환율을 보여 주는데, 1억원 전환에 60만원을 요구하면 내재 전환율이 7.2%로 법정 상한을 넘고 매달 18만 3,333원을 더 내는 셈입니다.
언제 적용되나
이 제한은 임대차 기간 중이나 계약갱신을 하면서 기존 보증금을 월세로 바꾸는 경우에 적용됩니다. 처음부터 월세로 체결하는 신규 계약의 월세 금액 자체는 시장에서 정해지며 법이 상한을 두지 않습니다. 다만 계약갱신요구권을 써서 갱신할 때는 차임·보증금 증액 5% 상한(제7조)과 전환율 제한이 함께 적용되므로, 전세 5% 인상분을 월세로 돌리는 경우에도 이 계산기로 상한을 확인할 수 있습니다. 법정 전환율을 넘는 월세 약정은 초과 부분이 무효이고 이미 지급했다면 반환을 청구할 수 있습니다(제10조의2).
갱신 인상분을 월세로 돌리는 경우
계약갱신요구권을 행사한 갱신에서는 보증금 인상 상한 5%와 전환율 제한이 함께 적용됩니다. 전세 3억원을 갱신하며 5% 인상분 1,500만원을 보증금 대신 월세로 받기로 했다면 1,500만 × 5% ÷ 12 = 6만 2,500원이 월세 상한입니다. 임대인이 "인상분을 월세 15만원으로 하자"고 하면 내재 전환율이 12%로 상한을 두 배 넘습니다. 반대로 임대인 사정으로 보증금 일부를 돌려주고 월세를 새로 받는 경우도 같은 산식을 씁니다. 전환 뒤 월세를 다시 보증금으로 되돌릴 때는 별도 상한이 없어 협의 사항이지만, 이 계산기의 역산 기능으로 같은 전환율을 적용한 금액을 기준선으로 삼을 수 있습니다.
시장 전환율과의 차이
한국부동산원이 매달 발표하는 지역별 전월세전환율(시장 실거래 기준)은 법정 전환율과 다른 개념입니다. 2026년 서울 아파트 시장 전환율은 법정 5%보다 높은 수준에서 형성되어 있어, 신규 월세 계약은 시장 전환율을 따르고 기존 계약의 전환만 법정 상한을 받는 이중 구조입니다. 그래서 세입자는 갱신 시 전환 요구를 받으면 이 계산기로 상한을 확인하고, 임대인은 신규와 갱신을 구분해 협의해야 분쟁을 피할 수 있습니다.
주의
상가건물 임대차보호법은 기준금리의 4.5배와 연 12% 중 낮은 비율이라는 별도 규정을 두므로 상가에는 이 계산기를 쓰면 안 됩니다. 관리비를 월세에 얹어 사실상 인상하는 관행, 보증금 반환과 월세 전환을 동시에 하는 경우의 정산, 묵시적 갱신 여부는 계산기가 판단하지 못합니다. 렌트홈의 공식 임대료 계산기와 지역 주택임대차분쟁조정위원회를 함께 활용하세요.