주택 취득세, 세 가지 세금을 한 번에
집을 사면 잔금일부터 60일 안에 취득세를 신고·납부해야 하고, 이때 취득세에 지방교육세와 농어촌특별세가 함께 붙습니다. 흔히 "취득세 1.1%"라고 부르는 것은 취득세 1%와 지방교육세 0.1%를 합친 표현입니다. 이 계산기는 세 가지를 나눠 보여주고, 2026년 1월 1일부터 적용되는 감면을 마지막에 적용합니다.
표준세율: 1%, 1~3%, 3%
1주택자(또는 비조정대상지역 2주택자)가 유상으로 주택을 사면 취득가액 6억원 이하 1%, 9억원 초과 3%, 그 사이는 취득가액 × 2 ÷ 3억 − 3을 %로 계산해 소수점 다섯째 자리에서 반올림합니다. 7억 5천만원이면 정확히 2%, 8억원이면 2.3333%입니다. 지방교육세는 이 세율의 절반에 20%를 곱하므로 0.1%~0.3%, 농어촌특별세는 전용 85㎡ 초과일 때만 0.2%입니다. 85㎡ 이하는 서민주택으로 농특세가 비과세이기 때문에 국민평형(84㎡) 아파트는 취득세와 교육세만 냅니다.
다주택 중과: 8%와 12%
취득 후 보유 주택 수가 늘어나면 세율이 급격히 오릅니다. 조정대상지역에서 2주택이 되면 8%, 3주택 이상이면 12%이고, 비조정지역은 2주택까지 표준세율, 3주택 8%, 4주택 이상 12%입니다. 중과 시 지방교육세는 0.4%, 농특세(85㎡ 초과)는 8% 구간 0.6%, 12% 구간 1.0%입니다. 주택 수에는 배우자·미성년 자녀 등 세대 전체의 주택과 조합원입주권·분양권·주거용 오피스텔(2020년 8월 12일 이후 취득분)이 들어가고, 공시가격 1억원 이하 주택 등 제외되는 것도 있어 세대별 주택 수 판단이 어렵다면 위택스 사전 확인이 필요합니다. 조정대상지역은 2025년 10월 15일 대책으로 서울 25개 구 전체와 경기 12곳(과천, 광명, 성남 분당·수정·중원, 수원 영통·장안·팔달, 안양 동안, 용인 수지, 의왕, 하남)이 지정되어 있으며 계약일 기준 국토교통부 고시로 확인하세요.
2026년 감면
지방세특례제한법 개정으로 생애최초 주택 구입 감면(12억원 이하, 취득세 100%, 한도 200만원)이 2028년 12월 31일까지 연장되었고, 인구감소지역에서는 한도가 300만원으로 커졌습니다. 자녀 출생 5년 안에 12억원 이하 주택을 사는 출산·양육 감면은 500만원 한도로 같은 날짜까지 연장됐습니다. 지방(비조정) 미분양 아파트(85㎡·6억원 이하)는 2026년 12월 31일까지 법 25%에 조례 25%를 더해 최대 50%를 감면합니다. 감면은 중복되지 않고 하나만 고르므로 계산기도 가장 큰 감면 하나를 적용하며, 85㎡를 넘는 주택은 감면세액의 20%가 농특세로 다시 부과됩니다. 생애최초 감면은 취득 후 3개월 내 전입과 3년 이상 거주 요건이 있어 어기면 추징됩니다.
계산기에 없는 것
증여·상속 취득(세율 3.5%·2.8%), 무상취득 중과, 오피스텔·상가, 신축 원시취득, 법인 취득, 지자체 조례 감면율 차이, 국민주택채권 매입·법무사 비용은 다루지 않습니다.
신고와 납부, 놓치기 쉬운 것
취득세는 잔금을 치른 날(또는 등기일 중 빠른 날)부터 60일 안에 위택스나 시·군·구청에 신고·납부하며, 늦으면 무신고가산세 20%와 납부지연가산세가 붙습니다. 보통 법무사가 등기와 함께 처리하지만 세율 판단은 본인이 확인하는 것이 안전합니다. 자주 틀리는 부분은 주택 수 계산입니다. 분양권과 입주권, 2020년 8월 12일 이후 취득한 주거용 오피스텔은 주택 수에 들어가고, 배우자와 미성년 자녀의 주택도 합산합니다. 일시적 2주택은 종전 주택을 3년 안에 처분하면 1주택 세율을 적용받지만 처분하지 못하면 중과세율 차액과 가산세를 추징합니다. 계약서에 적힌 취득가액이 시가표준액보다 낮으면 시가표준액이 과세표준이 됩니다.